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全球房地产:一场残酷的吃鸡游戏!

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发表于 2023-1-13 16:54:07 | 显示全部楼层 |阅读模式
今天彭博社的一篇文章专门分析了新西兰的房地产市场,认为新西兰是全球房地产的领先指标,是一个预兆。
新西兰曾经是全球最热的房地产市场,走在了全球的前沿,但现在疫情期间的繁荣已经破灭,新西兰承受的痛苦也走在了全球前面。这预示着全球其他国家很可能也会步其后尘。随着全球通胀爆棚,新西兰也跟随美联储加息。不幸的是,新西兰人一般只锁定按揭利息三年。新西兰央行估计,2023年,一半的新西兰现存固定房贷按揭将重新调高利率。这意味着,新西兰人的房屋按揭将从3%或更低,直接跳到6.5%的水平,直接翻倍。新西兰央行的估计还显示,如果按揭利率上升到7%,约一半有按揭贷款的居民将把税后净收入的至少一半用于还贷。利息上涨,支出急剧增加,新西兰的房价一路下跌,已经从高点下跌了13%,而且还在继续。
这其实又回到了各国比拼居民资产负债表和居民杠杆的游戏。实际上,世界上几乎每个国家现在都有房地产泡沫,最后就是一场吃鸡游戏,看谁的泡沫先破,看谁能撑到最后。决定谁能撑到最后的,有两大因素:居民杠杆和固定按揭比例。
首先,居民杠杆越高的国家,越不敢激进加息,紧跟美联储。全世界发达经济体,美国居民的杠杆率几乎是最低的,比较能扛,而其他国家,如澳大利亚和加拿大,包括新西兰,居民杠杆率都很高。根据新西兰央行的数据,新西兰居民债务与可支配收入的比例大约174%左右,与加拿大类似。
其次,加息对房地产泡沫的影响是非线性的,开始影响小,下跌慢,后面影响越来越大,下跌越来越快,反身性正反馈。当房价急剧下跌时,房地产泡沫就破裂了。这个临界点在哪,谁也不知道,也许新西兰能为全球其他国家探寻到这个触发门槛。
最后,房贷按揭的固定利息比例非常关键。由于美国的金融市场最发达,可以通过金融市场把房贷打包,资产证券化,锁定利率,所以2019年以来,90%以上的美国住房按揭贷款都是锁定了5年以上的固定利息。前些年买房的美国人,许多都锁定了30年的低利率,即使美联储持续加息,利息维持在高位,也不会受影响。相比之下,新西兰100%的住房按揭贷款的利息都只锁定了5年以下,60%的按揭贷款只锁定了一年,随时浮动。而加拿大的处境也好不了哪去。随着加息的深入,高利率持续,这些只锁定了几年的住房按揭贷款面临着利息跳升的风险,居民受到的冲击会很大,很可能不得不节衣缩食,减少消费,甚至被迫违约。这意味着以消费为主的发达国家经济会受到冲击,银行系统受到坏账冲击。
所以,不是每个国家都有美国的底气。在一场残酷的吃鸡游戏中,剩者为王。

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